财联社7月13日讯（编辑 杨斌）作为向公募REITs过渡的创新资产证券化产品，机构间REITs的规模已接近千亿元。
据财联社最新统计，今年，机构间REITs加速上新，存续市场较去年末又扩张了50%。同时，二级市场的流动性也有显著提升。
美国地产企稳或是新一轮通胀的起点，但本轮再通胀的不同之处在于，通胀预期伴随的是降息预期而非紧缩预期，其代价是更弱的美元。在通胀预期的自我实现与预期强化的循环下，2026年10年美债利率存在突破4.5%的风险，甚至不排除挑战5%。
业内认为，机构间REITs的供给端临近翻倍，投资者结构也正向全谱系机构扩容，为长期配置型资金保留了相对更高的入场收益率。
据Wind数据统计，已发行的机构间REITs（又称“持有型不动产ABS”）项目数量已达 58只，金额合计988.19亿元。若算上近期正在发行中的中金凯德商业持有型不动产ABS，机构间REITs规模即将突破千亿元。
今年，已有23单机构间REITs项目，数量已接近去年全年的29单，金额合计325.12亿元。进入6月，机构间REITs发行有加速之势，当月有8单合计158.42亿元的项目上新。其中，不乏中信证券-华润商业资产持有型不动产ABS、华能集团第一、二期能源资产绿色持有型不动产ABS等单只规模超过20亿元的大体量项目。
图：今年已发行的机构间REITs
（资料来源：Wind数据，财联社整理）
机构间REITs是介于Pre-REITs和公募REITs之间的过渡产品，产品标准化程度、流动性递进提升，是构建多层次REITs市场的重要一环。机构间REITs的底层资产品类扩充迅速，自去年以来，各类“首单”频现。目前，机构间REITs的底层资产类型已包括高速公路、收费大桥、污水处理、火电、水电、风电、租赁住房、商业物业、产业园、数据中心等等。
中金公司固定收益研究团队认为，机构间REITs资产结构呈现“哑铃形”：一端是经营权类大单，一端是产权类小单。细分资产来看，交通类已有9单350亿元，单均38.9亿元，规模居首位，主要为央企大单高速、公路桥梁；商业物业单数最多，已有16单220亿元；能源类有14单205亿元；数据中心有5单90亿元，乘势发展。
根据上交所此前的介绍，机构间REITs适用ABS监管规则，但在产品制度安排上借鉴公募REITs的政策要求，对底层资产的要求又比公募REITs更宽松。机构间REITs不设票面利率，弱化主体信用、看重资产信用，突出权益属性，受偿采取平层结构。
元股证券:ygzq.hk东方金诚的研究认为，机构间REITs市场快速启动并形成规模的根本原因在于产品设计解决了核心痛点，精准对接了市场需求。公募REITs虽成功试点推广，但对资产盈利能力、权属清晰度等要求严格，大量培育期、小规模或新兴业态资产被排除在外；传统银行贷款、CMBS及类REITs等融资方式虽准入灵活，却高度依赖主体信用，无法满足企业资产真实出售、优化资产负债表的核心诉求。在此背景下，机构间REITs应运而生。
值得注意的是，机构间REITs二级市场的流动性也有显著提升。根据中金公司固收研究团队的统计，截至2026年上半年末，机构间REITs累计成交115.8亿元、237笔。其中超过四成的成交发生在2026年，合计49.4亿元、121笔，二级正从零星走向有量。
东方金诚认为，机构间REITs提供了一个多层次的价值满足框架，对长期资金是匹配负债的配置工具，对传统资管是增厚收益的资产选项，对敏锐的机构则是可能创造Alpha的价值载体。
中金公司固收研究团队预计，机构间REITs申报中产品超800亿元，供给端临近翻倍。外资发行人加速借道，序列发行与存量扩募走向常态化。投资端的扩容亦有迹可循基金赎回，投资者结构正从险资为主向全谱系机构扩容。公募REITs的高品质或已被二级价格充分定价，机构间REITs为愿意长期持有、看重现金回报的配置型资金，保留了相对更高的入场收益率。
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